وام‌های مسکن با پشتوانه رمزارز چیستند و چگونه کار می‌کنند؟

وام مسکن با پشتوانه ارز دیجیتال، نوعی وام مسکن است که به شما امکان می‌دهد معمولاً ارز دیجیتال را گرو بگذارید. بیت کوین or USDCبه عنوان وثیقه برای پیش پرداخت به جای فروش آن. شما خانه را دریافت می‌کنید، سکه‌های شما در بازداشت باقی می‌مانند و از فروش مشمول مالیات اجتناب می‌کنید. از بیشتر جهات دیگر، مانند هر وام مسکن معمولی رفتار می‌کند.

این ایده امسال از یک ایده خاص به یک ایده اصلی تبدیل شد. کوین‌بیس (coinbase) و خانه و امور مالی بهتر (@بترمورتگیج) ، یک AI- وام دهنده وام مسکن بومی، اولین وام مسکن کریپتویی با پشتوانه Fannie Mae را در مارس 2026 در ایالات متحده اعلام کرد و یک لیست انتظار ایجاد کرد. اولین وام در 4 ژوئن تأمین مالی شد و قرار است اواخر تابستان امسال در سراسر کشور توزیع شود. از آنجا که این وام‌ها مطابق با استانداردهای Fannie Mae هستند و توسط Fannie Mae پشتیبانی می‌شوند، همان حمایت‌های دولتی و حمایت‌های مصرف‌کننده را مانند یک وام مسکن استاندارد دارند.

وام مسکن با پشتوانه کریپتو چیست؟

آن را با مسیر معمول مقایسه کنید. معمولاً، یک دارنده ارز دیجیتال که می‌خواهد خانه بخرد، باید کوین‌هایش را بفروشد، مالیات بر سود سرمایه حاصل از فروش را بپردازد و برای پیش‌پرداخت پول نقد تحویل دهد. این کار باعث می‌شود موقعیت مالی‌اش تحلیل برود، در یک صورتحساب مالیاتی قفل شود و هرگونه سود آینده را از دست بدهد.

وام مسکن با پشتوانه کریپتو، فروش را رد می‌کند. شما متعهد می‌شوید که $BTC یا USDC$ به عنوان وثیقه، وام‌دهنده پیش‌پرداخت را در مقابل آن تأمین مالی می‌کند و ارز دیجیتال شما تا زمان تسویه کامل وام، در بازداشت می‌ماند. این ساختار عمدتاً به خریدارانی کمک می‌کند که از نظر ارزهای دیجیتال غنی اما از نظر نقدینگی فقیر هستند، که این یک موقعیت رایج در بین دارندگان جوان‌تر است. Better به ۵۲ میلیون آمریکایی که دارایی‌های دیجیتال دارند اشاره می‌کند و داده‌های Redfin از سال ۲۰۲۵ نشان می‌دهد که ۱۲.۷٪ از خریداران نسل Z و نسل هزاره، قبلاً توکن‌ها را برای تأمین پیش‌پرداخت فروخته‌اند، در حالی که این رقم برای نسل X، ۳.۵٪ است.

چگونه کار می کند؟

برای سادگی، بهتر است آن را به صورت دو وام در یک وام واحد ترکیب کنید. یک وام مسکن استاندارد برای خانه به علاوه یک وام پیش‌پرداخت که توسط ارز دیجیتال شما تضمین شده است، وجود دارد. شما یک قسط ماهانه پرداخت می‌کنید و هر دو وام نرخ و مدت یکسانی دارند. جریان به این صورت است:

• درخواست دهید و پیش‌تاییدیه بگیرید. شما مراحل معمول Better را طی می‌کنید: بررسی اعتبار، تأیید درآمد و واجد شرایط بودن ملک. خانه‌های ویلایی، آپارتمان‌ها و خانه‌های شهری که استانداردهای Fannie Mae را برآورده می‌کنند، واجد شرایط هستند.
• پیشنهاد را بپذیرید. Better برای شما وام مسکن 15 یا 30 ساله با نرخ ثابت مطابق با Fannie Mae را تأیید می‌کند.
• تعهد کریپتو. از حساب کوین‌بیس خود، بیت کوین یا دلار آمریکا را به حساب امانی Better در کوین‌بیس پرایم منتقل می‌کنید. این انتقال با یک کلیک و از طریق API و کاملاً دیجیتال انجام می‌شود.
• با کوتاه کردن مو، اعتبار دریافت کنید. Better، 40٪ از بیت کوین گروگذاری شده را به عنوان پیش پرداخت و 80٪ از USDC گروگذاری شده را به عنوان پیش پرداخت در نظر می‌گیرد. برای تأمین مالی یک وام 100،000 دلاری با پیش پرداخت، تقریباً 250،000 دلار بیت کوین یا حدود 125،000 دلار USDC گرو می‌گذارید. وثیقه اضافی، ضربه‌گیری است که نوسانات قیمت را جذب می‌کند.
• به صورت دیجیتالی معامله را ببندید. شما وام مسکن اولیه برای خانه و یک وام پیش‌پرداخت ثانویه که توسط وثیقه ارز دیجیتال تضمین شده است و یک وثیقه دوم برای خانه دریافت می‌کنید. اعضای Coinbase One به میزان ۱٪ از وام، تا سقف ۱۰،۰۰۰ دلار، برای هزینه‌های نهایی یا با نرخ پایین‌تر، اعتبار وام‌دهنده دریافت می‌کنند.
• پرداخت و خروج. وقتی هر دو وام تسویه شوند، یا شما دوباره تامین مالی کنید یا بفروشید، ۱۰۰٪ ارز دیجیتال شما به حساب کوین‌بیس شما بازمی‌گردد.

ویژگی‌ای که این وام را از وام‌های قدیمی‌تر کریپتو متمایز می‌کند، عدم وجود مارجین کال و افزایش وجه است. پس از گروگذاری، نوسانات قیمت بر شرایط وام شما تأثیری نمی‌گذارد. در صفحه محصول Per Better آمده است که این یک گروگذاری یک‌باره است و ارز دیجیتال فقط در معرض خطر پرداخت‌های از دست رفته قرار دارد، نه از بازار. این تفاوت کلیدی با وام مارجین است که در آن وثیقه می‌تواند به طور خودکار زمانی که نسبت وام به ارزش از یک خط عبور می‌کند، نقد شود، صرف نظر از اینکه آیا به موقع پرداخت می‌کنید یا خیر.

در عمل چگونه به نظر می‌رسد؟

اولین وام در ۴ ژوئن ۲۰۲۶ برای جو و ایمی، زوجی که در اوایل دهه ۳۰ زندگی خود از آن آربر، میشیگان بودند، تأمین مالی شد. جو، یک مهندس نرم‌افزار، دارایی‌های بیت‌کوین قابل توجهی ایجاد کرده بود، اما پول نقد کافی برای پیش‌پرداخت سنتی نداشت. این زوج به جای نقد کردن، ارز دیجیتال را گرو گذاشتند و اولین خانه خود را با وام مسکن ثابت ۳۰ ساله با پشتوانه فانی می خریداری کردند. در زمان نهایی شدن معامله، آنها حساب کوین‌بیس خود را متصل کردند و وثیقه را در یک مرحله و بدون چک، حواله یا فروش منتقل کردند. جو گفت: «خرید اولین خانه ما همیشه هدف بوده است، اما من حاضر نبودم یک دهه سرمایه‌گذاری را برای رسیدن به آن از دست بدهم. ما قرارداد خانه‌مان را بستیم و بیت‌کوین من دست نخورده باقی ماند.»

چه مزایایی دارد؟

عدم فروش به معنای عدم مالیات بر سود سرمایه است و شما هرگونه افزایش ارزش آتی را حفظ می‌کنید. این ساختار همچنین ثروت دیجیتال غیرنقدشونده را بدون خالی کردن حساب بانکی به خانه تبدیل می‌کند. تقاضا واقعی به نظر می‌رسد: شرکت Better پیش از اجرای کامل، حجم وام پیش‌بینی‌شده از لیست انتظار خود را ۲۵۰ میلیون دلار تخمین زده است.

خطرات چیست؟

این هنوز یک وام مسکن است، بنابراین قوانین معمول اعمال می‌شود. اگر به مدت ۶۰ روز پرداخت‌ها را انجام ندهید و شرکت Better می‌تواند ارز دیجیتال گرو گذاشته شده را نقد کند. سلب مالکیت خانه از جدول زمانی استاندارد Fannie Mae پیروی می‌کند که به طور جداگانه از روز ۱۸۰ شروع می‌شود. ارز دیجیتال در معرض عدم پرداخت قرار دارد، نه کاهش قیمت.

نکات احتیاطی دیگری نیز ارزش بررسی دارند. وثیقه نزد شخص ثالثی است که توسط Better در Coinbase Prime نگهداری می‌شود. واجد شرایط بودن قطعی است و نیاز به یک حساب Coinbase، کریپتوی کافی، اعتبار خوب و یک ملک واجد شرایط Fannie Mae دارد. Better همچنین صریحاً اعلام می‌کند که مشاوره مالی یا مالیاتی ارائه نمی‌دهد. همه متقاعد نشده‌اند که این موضوع به امور مالی مسکن مربوط می‌شود: سال گذشته، چهار سناتور دموکرات به FHFA هشدار دادند که وثیقه کریپتو در پذیره‌نویسی می‌تواند خطراتی را برای ثبات بازار مسکن ایجاد کند.

چرا الآن؟

در ژوئن ۲۰۲۵، آژانس تأمین مالی مسکن فدرال، به ریاست بیل پولت، به فانی می و فردی مک دستور داد تا ارزهای دیجیتال نگهداری شده در صرافی‌های تحت نظارت ایالات متحده را به عنوان یک دارایی واجد شرایط در ارزیابی ریسک وام مسکن به رسمیت بشناسند. این امر راه را برای یک محصول منطبق هموار کرد. وام‌های رهنی با وثیقه ارز دیجیتال کاملاً جدید نیستند، اما این اولین نسخه مقیاس‌پذیر پذیرفته شده توسط فانی می است. این تمایز همان چیزی است که آن را به یک نامزد برای پذیرش واقعی تبدیل می‌کند.

منابع:

• خانه و امور مالی بهتر صفحه رسمی محصول با ساختار دو وام، اعتبار وثیقه ۴۰٪ بیت‌کوین و ۸۰٪ USDC، صندوق امانت کوین‌بیس پرایم، جدول زمانی ۶۰ و ۱۸۰ روزه برای تأخیر در بازپرداخت و ویژگی عدم نیاز به مارجین کال.
• خانه و امور مالی بهتر و کوین‌بیس انتشار خبر راه‌اندازی در مارس ۲۰۲۶ که مشارکت، وثیقه واجد شرایط، تعداد ۵۲ میلیون مالک دارایی دیجیتال و داده‌های نسلی ردفین را اعلام می‌کند.
• خانه و امور مالی بهتر و کوین‌بیس انتشار خبر ژوئن ۲۰۲۶ که اولین قرارداد فروش «جو و ایمی در آن آربر»، قیمت پیشنهادی وام‌گیرنده و تاریخ عرضه را تأیید می‌کند.
• یاهو امور مالی پوشش اولین بسته شدن قرارداد، حجم پیش‌بینی‌شده‌ی لیست انتظار ۲۵۰ میلیون دلاری و اعتبار وام‌دهنده‌ی ۱٪ کوین‌بیس وان.
• مجله Bitcoin گزارش در مورد دستورالعمل FHFA ژوئن 2025 از سوی مدیر بیل پولت که به فانی می و فردی مک دستور می‌دهد دارایی‌های دیجیتال را به عنوان وثیقه واجد شرایط به رسمیت بشناسند.